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后地產時代 物業服務崛起(上)

信息來源:中國物業管理網    發布日期:2018/04/12

黃金十年謝幕,房地產市場從“開發時代”邁入“后開發時代”。


后地產時代來臨,意味著傳統的住房開發時代已經過去,從增量邁向存量市場的過程中,隨之而來的是運營配套服務、存量資產價值再造等物業服務的大勢崛起。


3月5日,第十七屆發審委2017?年第61次會議審核結果公告,南都物業服務股份有限公司(下稱“南都物業”)首發獲通過,即將成為A股物業服務第一股,根據招股書,此次公司預計發行不超過1984.127萬股,募集資金 約41070.81萬元。


南都物業只是后地產時代物業服務公司搶灘資本市場的一個縮影,自2014年彩生活(01778.HK)在香港上市以來,碧桂園、中海、保利等大型房企紛紛瞄準中國房地產后市場的巨大潛力,相繼分拆旗下物業服務資產向“輕資產”運營模式轉型。截至目前,除南都物業外,已有5家物業服務公司在港股上市及58家企業在新三板掛牌。2017年以來,多家港股及新三板上市物業服務公司股價漲幅超過了100%。


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國海證券認為,南都物業的過會是物業服務企業資本化的重要突破,這將加強大型房企分拆物業服務資產境內上市的信心和動力,從供給上推動物業服務行業的資本化進程。


作為占據整個房地產生命周期90%以上的重要環節,歷經30年風雨前行,物業服務行業正迎來“新時代”——快速發展的黃金時代。


基于相對保守的測算,即使不考慮未來物業管理的提價,僅依靠住宅及商業、辦公面積的自然增長,預計2021年國內物業服務市場規模將達到9481億元,2030年將達到1.35萬億元,相比當前行業規模存在兩倍以上的成長空間。


國海證券認為,在這一萬億元藍海市場中,隨著行業的加速整合,擁有優秀品牌且具備持續擴張能力的龍頭公司將會享受行業成長及市場份額擴張的雙重成長紅利,龍頭公司市值規模有望接近1000億元。若考慮基于社區的多元化業務延伸,市值空間將更加值得期待。


從增量到存量



根據南都物業招股書描述,物業管理發展到現在已經有一百多年的歷史,最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。中國現代意義上的物業管理行業則誕生于改革開放后。


1981年3月,深圳物業管理公司的成立標志著中國國內物業管理邁出了第一步,同年6月,深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》,這是中國第一部地方性物業管理法規。其后,北京、上海等地區也相繼制定出臺了地方性物業管理法規,推動了城鎮物業管理的進一步發展,使全國各地物業管理工作進一步走向規范化和法制化。2003年9月,國務院頒布的《物業管理條例》開始實施,標志著中國物業管理工作步入了新的發展階段,進入了高效、法制、規范的高速發展新時期。


從狹義上來講,物業服務僅限于住宅區域的服務,比如房屋入住及管理服務、房屋裝修管理服務、公用設施設備管理服務、環境清潔衛生管理服務、綠化管理服務、安全管理服務、社區文化等。從廣義上來講,物業服務可以作為地產服務整個的大概念、涵蓋咨詢策劃、營銷代理、物業服務,甚至地產金融(資產證券化等)。


在城市化進程的持續提高、居民收入及人均住房面積不斷提升的背景下,物業服務的需求也在持續提升。特別是在經過20年的快速發展之后,房地產行業從增量建設進入存量經營模式,物業服務的重要性進一步凸顯。


1998年7月,國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,從此,中國真正進入了商品房時代,從那時開始,房地產業經歷了行業發展轟轟烈烈的“黃金時代”,房地產開發業務憑借極高的投資回報率以及較低的準入門檻得到了充分的發展,并逐步成為國家重要的支柱產業,2016年房地產增加值占GDP的比重達到6.5%。


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數據顯示,2016年,中國城市人均住房建筑面積36.6平方米,城鄉人均水平達到40.8平方米,雖然相比美國人均住房建筑面積仍較低,但已經高于日韓,和意大利、法國、德國等發達國家水平相當。人均住房面積的不斷增加,使得新增住房購買需求增速放緩。


同時,高層對于房地產市場的定位也發生根本性改變,住房將回歸到基本的居住功能,政府通過信貸、稅收等政策對房地產市場進行清晰的界定。


宏觀經濟環境變化和國家對房地產市場的調控,使得新房銷售和建設的增速受到影響。國家統計局發布的全國房地產開發投資和銷售情況顯示,2017年1-7月,全國住宅竣工面積33543萬平方米,同比下降0.7%,其中,7月份為自2016年1月以來單月首現下降,在建住宅面積增幅亦現趨緩。


各項先行指標顯示,整個地產行業正在發生深刻轉型。對于房企而言,近年來利潤率不斷下滑,房企不得不依靠提升負債率的方式來維持資產回報的風險暴露。在此背景下,房企要圍繞整個價值鏈做縱向延伸,原來主要是從開發到建設到銷售,如今需要更多地關注銷售后端如何和客戶建立更深更緊密的連接,以切入到存量運營領域。


而物業服務行業具備穩定、高頻、剛性消費需求屬性,正成為未來的發展重點。從房地產生命周期來看,物業服務所提供的維護、養護、管理等一系列服務占據了整個房地產生命周期的90%以上,物業服務行業存在較大的市場空間。


另一方面,隨著中國邁入消費升級時代,居民消費將更加注重品質和服務體驗,品質生活將逐漸成為必需品。住房品質一方面體現為面積需求,另一方面則體現為社區服務品質需求,隨著人均住房面積的增加和收入增加所帶來的耐用消費品需求增速放緩,對社區服務品質將越來越注重。


根據南都物業招股書披露,截至2014年年底,中國已成立約10.5萬家物業管理公司。根據中國物業管理協會統計,2015年年底中國物業管理面積約為174.5億平方米,較上一年增長了?6.07%。


而龍頭物業服務公司的增長更為迅猛。光大證券的研究顯示,從2007年到2016年,物管百強企業管理面積均值從468萬平方米上升到2725.1萬平方米,管理項目個數均從46個增長到166個,單個項目管理面積均值從10萬平方米增長至16萬平方米。根據安信證券的研究,港股上市較早的幾家物業服務公司在最近三年的年均復合增長率(CAGR)達到了25%-30%。


安信證券的研究還顯示,物業服務業務正從地產開發業務的附屬品,向自主經營,為業主提供多元化服務,市場化程度提升的方向發展,呈現出以下幾個特點。


首先,強者恒強。行業集中度不斷提升,規模越大企業發展越快,2016年百強企業管理面積均值為2725.09萬平方米,同比增長15.40%,連續三年復合增長率接近26%。TOP10企業管理面積均值1.88億平方米,增長率為41.3%,是百強企業增速的2.68倍。TOP10企業市場占有率快速提升至10.18%,較上年提高2.54個百分點,強者恒強態勢持續加劇。


其次,外延并購。內生式增長+外延式并購的雙輪驅動模式助推管理規模十年擴張4.8倍,2016年管理面積均值為2725萬平方米,十年增長4.8倍,十年年均CAGR達22%,管理項目數量均值達到166個,十年累計增長2.6倍,年均CAGR達15%。


根據中國指數研究院《中國物業服務百強企業十年發展報告》的數據,2015-2016年百強企業累計收購企業數達300多家,累計收購管理面積超過6.2億平方米,占百強企業兩年管理面積總增量的27.78%。


再次,多種服務?;A服務規模強勢擴增,創新多種經營提效益,驅動營收大漲6.6倍,2016年營收均值6.28億元,十年增長6.6倍,年均CAGR達25%,多種經營業務領域收入增長顯著,通過新技術的應用,延展更多樣化的增值服務,涵蓋社區空間經營、金融、房屋經紀、電商等,帶動多種經營收入迅速增長,均值從909.89萬元增長到10851.93萬元,十年增長近11倍,年均CAGR達32%。


另外,新型技術與智能化。多種經營+新技術運用顯著提升行業盈利能力,2016年,TOP100企業凈利潤均值達到4578.98萬元,十年增長6.5倍,年均CAGR為25%。百強企業通過積極調整經營策略,優化結構,特別是近年來借助互聯網、物聯網等技術創新多元業務,實現凈利潤大幅增長。同時,百強企業不斷加強智能化建設力度,向智能化、集成化轉型,掘進增值服務,2016年,百強企業智能化投入均值達478.06萬元,同比增長79%,智能化投入均值四年CAGR達到61%。


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