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        后地產時代 物業服務崛起(中)

        信息來源:中國物業管理網   發布日期:2018/04/12

        萬億資本藍海


        物業服務市場的規模取決于量(各類型物業管理面積)和價(各類型物業管理費)兩大因素,未來將是一個萬億級別的大市場。


        量的方面,根據中國產業信息網發布的《2017年中國物業管理市場規模預測及行業發展趨勢》,2015年全國物業管理面積174.5億平方米,住宅、辦公、商業、公共和其他分別占比77.7%、2.64%、10.39%、9.27%,可計算得出幾種物業類型的管理面積分別為135.6億平方米、4.6億平方米、18.1億平方米、16.2億平方米。


        根據國務院印發的《國家人口發展規劃(2016-2030)》,中國常住人口城鎮化率2015年年末達到56.1%,和世界主要發達國家水平相比仍有較大的提升空間,隨著城市化進程的推進和城鎮人口數量的增加,住宅需求、商業、辦公及公共物業需求也隨之增加。


        其中,住宅方面,中國城市人均住宅面積36.6平方米,距離代表性發達國家水平40平方米具有3.4平方米的改善性需求空間。商業設施方面,當前中國人均商業設施面積相對發達國家而言還很低,隨著居民消費需求的增加和消費升級推進,對商業設施的需求也將增加,國海證券參考美國2010年人均商業面積4.7平方米,估算到2030年全國城鎮人口對商業設施總的需求量。


        以上兩種物業形式在2015年合計占比接近88%,假設這一比例可以持續保持穩定。辦公樓方面,和中國第三產業GDP規模及就業人數呈正相關,假設辦公樓及公共物業占比維持12%不變。


        價的方面,根據中國產業信息網《2017年中國物業管理市場規模預測及行業發展趨勢》的報告數據,2015年百強物業月每平方米均價分別為住宅2.24元、辦公7.89元、商業6.96元、公共及其他4.28元。根據數據,中國住宅物業服務均價大約0.94/月每平方米,考慮到消費升級,假設未來居民住宅小區采用服務品質優異的物業公司管理(百強),采用百強物業服務費均價。


        因物業管理服務費均價的變化和市場規模變化的同步性較難預測,國海證券假設維持當前物業費均價不變進行估算。而實際上中國CPI(服務)10年的平均同比增速為2%,當前物業服務價格也理應存在一定的提升空間。


        根據上述假設條件,在不考慮物業管理費漲價因素的情況下,按照當前國務院的人口發展規劃目標,國海證券估算出中國物業管理服務行業2030年的潛在市場規模將超過13525億元。中國指數研究院報告顯示,2015年行業整體營業收入水平6500億元,因此,到2030年行業整體規模還有至少兩倍的空間。


        國海證券還表示,實際上,中國物業管理服務行業發展相對于發達國家來說尚處于早期階段,物業服務的水平和附加值相對較低,因此物業服務價格(尤其是住宅)也相對較低,隨著政策的鼓勵、物業服務市場化程度的推進,以及居民消費升級所帶來的優質物業管理公司市場份額的提升,行業整體價格因素將呈上升趨勢。


        同時,家政、餐飲、養老、教育、文化娛樂等高附加值的社區服務在整體服務中占比將更高,屆時也會體現在物業服務價格的提升或者物業管理公司整體收入的大幅提升上,因此,行業潛在市場規模預計會更大。


        光大證券對物業服務市場規模的估算也大同小異。對物業管理總面積采用上一年物業管理面積+當年竣工房地產面積來估算。2011-2016年,全國竣工面積年復合增長速度為2.8%,2013-2016年全國竣工面積年復合增長速度為1.49%,考慮到房地產市場由增量市場轉為存量市場的趨勢,假設未來復合5年增速為0.5%。到2021年,全國竣工面積將達到10.87億平方米,2017-2021年五年累計新增房屋竣工面積或達到53.8億平米。因此,光大證券預計2021年全國物業管理面積為238.90 億平方米。


        價的方面,光大證券據中國指數研究院《2017年中國物業服務百強企業研究報告》,2016年百強企業管理項目平均物業費為4.25/每平方米/月,其中,住宅物業為2.31元,商業物業為7.04元,辦公類型平均為7.86元,公眾物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業費分別為3.76元、5.63元、3.38元、6.87元、5.99/每平方米/月??紤]到在現實中狀況中,調增存量樓盤的物業管理費存在較大難度,光大證券保守地假設2021年之前,物業管理費用維持不變。


        按照光大證券的預測模型,即使在不考慮物業管理費提價的情況下,預計2021年物業服務市場規模也將達到9481億元,是一個近萬億的市場。


        對此,安信證券也做了相應的測算,其根據“中國房地產業中長期發展動態模型”預測,預計未來五年全國商品住宅銷售面積為52.6億平方米,未來五年全國物業服務規模近235億平方米,如果按照2016TOP100企業管理項目平均物業費來計算(4.25/每平方米/=51/每平方米/),未來五年全國基礎物業服務市場規模約為1.2萬億元。


        在這個萬億藍海市場中,安信證券認為大型企業仍將強者恒強。大型企業憑借資金實力、品牌積淀、資源整合能力等,持續擴大管理規模,挖掘市場價值,強者恒強態勢持續加劇。


        根據中國指數研究院數據,2016年,TOP100企業市場占有率為29.44%,如果按照2016TOP100企業管理面積均值的增長率15.40%測算,未來十年,TOP100企業在管項目總建筑面積將達到228.27億平方米,按照2012-2016年全國物業服務面積的年均CAGR6.24%來測算,2026年全國物業服務面積將達到339.05億平方米,未來十年TOP100企業市場占有率預計將會突破67%。


        在這種競爭格局中,中小型企業應通過創新求變。中型企業探尋新業務、發展新模式,加速規模擴張,提升盈利能力;小型企業另尋出路,保有專屬服務領域(商業物業、學校物業、醫院物業等非住宅管理),或挖掘并強化自身服務特色,才能在行業快速更迭。另外,利用資本市場,為企業長遠發展積極鋪路。


        兩大成長動力


        光大證券表示,政策扶持和資產證券化將成為推動物業服務行業發展的兩大動力。


        近年來,《國家新型城鎮化規劃 (2014-2020)》的推進以及中國房地產市場持續發展,為物業管理行業提供了廣闊的發展空間。在新型城鎮化指標中,城市社區綜合服務設施覆蓋率從2012年的72.5%2020年的100%。公共服務設施總體上劃分為兩種:政府投資為主體,如市區圖書館、市區學校等;以開發商投資為主體的社區型設施。開發商作為基礎設施的投資者,物業公司作為后續服務的提供和維護者,成為了實現城市社區綜合服務設施覆蓋率這一目標的后續穩固者。


        根據目標,城市社區綜合服務設施覆蓋率需要在2020年達到100%。據民政部數據,2012年到20169月,該覆蓋率由72.5%達到82%,上升近10個百分點,未來四年需要加快發展,才能完成目標。再加上農村社區綜合服務設施覆蓋率努力達到50%的目標,國家對于物業發展的鼓勵力度勢必加大。政策目標的制定相當于產業演進中的馬鞭,讓本就高速發展的行業動力更足。


        中國城鎮化進程雖然已經進入了成熟階段,但是和發達國家相比還有較大提升空間。城市化過程中,往往經歷起步-加速-成熟三個階段,中國目前進入成熟階段。而根據聯合國人口署統計,2014年全球發達國家的主要城市其城市化水平都在65%以上,而中國到2016年,只有54.77%,中國城鎮化水平依舊在60%以下。所以,和發達國家相比,中國城鎮化還有較大提升空間;同時,由于城鎮化人數比例的增加,商品房的需求也應運增長,房地產及其后端的物業服務業也進一步被驅動。


        物業服務定價市場化將進一步推動物業管理行業健康發展?!秶野l展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》(發改價格(2014)2755)下發后,部分省市物業服務費限價政策正逐步松動和放開。


        《通知》下發后,武漢、濟南、陜西市相應政策,也放開了相關價格,物業服務費紛紛上漲。比如,武漢市在下發放開執行了10年的“最高不得超過1.44/平方米的政府指導價”,一年內,上市的131個新住宅小區,物業費最便宜為1.48元,最貴的達4.8元。其中3元及以上有28個,占21.37%;2-3(2)77個,占58.78%;2元以下的26個,占19.85%。


        作為另一大助推動力,資產證券化將推動物業服務行業集中度再提升。


        光大證券表示,在資本市場,物業行業經歷了“被冷落-被關注-受重視-熱度持續上升”四個階段。作為傳統服務業,物業行業集中度低,盈利水平低,不被資本市場看好。直到2014年,彩生活作為“第一個吃螃蟹的人”在港交所上市,物業行業作為新經濟被資本市場所認識。2015年之后,中海物業(02669.HK)、中奧到家(01538.HK)、綠城服務(02869.HK)相繼登陸港交所,部分上市企業市值一路飆升,綠城服務市值超過150億港元,與上市首日相比漲幅也最高,上漲一倍之余。


        其中,中海物業是中國海外發展旗下從事物業管理業務的全資子公司,201510月分拆出并于香港主板獨立上市。中國海外發展每年的建筑面積,是公司獲得項目來源的主要途徑,也是其實現內生增長的保障,目前公司大約90%的項目來自公司開發的房地產項目。


        根據最新公告,中海物業管理物業面積9860萬平方米(不含中信物業),2016年營業收入和凈利潤分別為22.9億元、2.0億元,最近三年營收復合增速16.5%。從收入結構來看,增值服務收入貢獻不斷提升。


        綠城物業成立于1998年,主要提供物業管理、顧問咨詢及園區增值三類服務,20167月在香港上市。綠城服務憑借強大品牌影響力已成為成熟的物管品牌,并獨立于關聯的房地產開發企業對外拓展項目。


        截至20176月末,公司在管面積1.175億平方米,儲備面積1.35億平方米。2016年,公司營業收入、凈利潤分別為37.2億元、2.9億元,2013-2016年復合增速分別為30.6%、53.2%。公司多元化業務模式清晰,高毛利的增值服務板塊逐步崛起,收入結構不斷優化。


        第一家物業上市公司彩生活主要通過自管和平臺輸出的模式,提供物業管理服務、工程服務、社區租賃銷售等服務。截至20176月,公司管理和顧問服務簽約建筑面積4.2億平方米,覆蓋住宅社區達2335個,涉及城市214個,并與28家企業達成戰略聯盟,合作面積達到4.29億平方米,為行業領先的社區服務平臺運營商。


        公司開發運營面向B端的“彩管家”和面向C端的“彩之云”服務平臺,截至目前彩之云注冊用戶412.1萬,活躍用戶243.4萬。2016年,公司營業收入、凈利潤分別為13.4億元、1.9億元,分別同比增長62%、11.5%,近三年營收和凈利潤復合增速高達72%、62%。


        新三板上市物業管理公司中,保利物業成立于1996年,20178月掛牌新三板,業務覆蓋60個大中城市,承接物業項目400余個,管理面積9294萬平方米(截至20176月末)。


        2015-2017年上半年,公司營業收入分別為19.4億元、25.5億元、14.2億元,凈利潤分別為8563萬元、1.4億元、1.1億元,2016年、2017上半年凈利潤分別同比增長74%、81%,扣非后ROE分別為44.2%、26.5%。


        遠洋億家成立于1997 年,為遠洋地產全資子公司。截至2016年年底,遠洋億家在管面積超過3100萬平方米,覆蓋全國14個省21個一二線及沿海熱點城市。公司2016年營業收入和凈利潤分別為11.8億元、1.4 億元,2014-2016年營業收入和凈利潤的年復合增速分別為12%、70%。近年來,公司在開發商資源保障的同時,對外采用兼并收購優質物業管理公司的方式進行快速擴張和資源整合。


        與目前其他上市物業公司不同,開元物業則背靠全國領先的旅游產業投資與運營集團開元旅業,為著名的酒店管理服務專家,擁有先進管理模式和服務體系,致力于將五星級酒店服務標準推廣到全物業管理服務中。


        截至20176月,公司管理服務項目數量237個,住宅項目114個,管理和服務面積達3000萬平方米。2016年,公司營業收入與凈利潤分別為4.27億元、3042萬元,2014-2016年營業收入、凈利潤復合增速分別為40.0%、55.7%,公司主要服務項目位于浙江。


        光大證券表示,從產業演進規律來看,物業行業集中度的提升不僅不會就此止步,還會大幅度繼續邁進。


        首先,結合科爾尼產業演進曲線,目前物業行業仍處于行業發展早期(十強市場占有率僅10.18%),為了擴大市場份額,行業的橫向并購案例大量發生。其次,根據行業生命周期理論,當銷售增速大于10%時,行業處于成長期;銷售增速處于0.1%-10%為投入期或成熟期;銷售增速小于零時,則為衰退期。


        對于物業行業而言,百強公司2016年的營收增速達到16.10%,行業仍處于成長早期。與此同時,過去兩年房地產銷售市場的火爆也為未來兩三年物業行業的高增速奠定了堅實基礎。


        另外,和房地產開發、REITs相比,物業管理采用輕資產模式,吸引資本“避重就輕”,大量涌入。

        地產開發屬于重資產行業,開發投入大且投資回收期漫長,REITs租金收益較為穩健,部分解決了投入大回報周期長的問題。而物業管理作為輕資產模式的最佳案例,融合增量市場搶占和存量市場運營,加之穩定的現金流,吸引著廣大投資者。物業管理行業給資本帶來一個好去處。


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