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        后地產時代 物業服務崛起(下)

        信息來源:中國物業管理網    發布日期:2018/04/12

        打開成長空間


        國海證券表示,目前中國物業管理服務主要包括安保、小區保潔與設備維修、綠化、防水工程、小區媒體經營、租賃等基礎的傳統服務項目和房屋經紀、社區電商、社區服務等高附加值項目兩大類,中國物業管理協會公布數據顯示,2015年傳統物業服務收入占百強物業管理公司收入比例仍高達83%、利潤占比69%。


        從百強企業成本構成來看,目前中國物業管理服務行業呈現勞動力密集型、低技術投入的行業特征。人力成本占物業管理公司成本50%以上,物價的提升和人力成本上升不斷推高物業管理公司的運營成本,大部分企業規模較小難以實現業務精細化、標準化以實現規模效應,同時在物業服務價格提升有限的情況下,嚴重的擠壓物業管理企業的利潤空間。


        南都物業招股書披露,2015年百強企業平均凈利潤率為 7.43%,與之相比,房企開發企業平均凈利潤率則在10%左右。物業服務行業利潤水平低的原因主要在以下幾個方面:


        首先,物業管理的傳統業務屬于勞動密集型服務,技術含量低,員工流失率高,缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。同質化的服務也使得物業管理行業競爭激烈,利潤水平低。隨著近年勞動力成本不斷上升,行業的利潤空間被進一步壓縮。


        其次,開發商下屬物業公司常常被視為成本中心,不以盈利為目的,一直從事著最基本的四保業務(保修、保潔、保綠和保安),缺乏效率優化和管理創新的動力,在多元業務探索、增加收入來源方面進展緩慢,使得物業管理行業一直處于較低利潤水平。


        再次,長期以來,政府對物業收費實行價格管制,指導價未隨成本上漲而做合理調整。一些業主物業消費意識差,拖欠或拒繳物業費現象嚴重,也給企業帶來了額外的負擔。


        招股書同時稱,近年來,作為物業管理行業價值鏈上游行業的房地產行業,其凈利潤呈現下降的趨勢,價值鏈下游的物業管理企業尚能保持凈利潤水平的上升已屬不易。隨著國家在2014年年底放開非保障性住房的服務價格,輔之以互聯網技術的引入和商業模式加速創新等利好因素,物業管理行業的利潤水平有望進一步上升。


        國海證券認為,改善當前物業服務行業低利潤率困局的途徑主要在于兩方面,這也是物業管理行業目前以及未來發展的主要方向:一是通過專業化分工將傳統服務外包、軟硬件的自動化和信息化升級,以及管理的智能化升級來節約人工成本和日常運營成本;二是增加高利潤率高附加值服務等業務占比,調整收入結構。


        以上兩者的實現除了服務水平、專業化能力的提升,還更需建立在一定的業務規模上,因此,快速的規模擴張,搶占用戶和市場是目前龍頭企業的發展重點,尤其是從物業管理收費模式來看,管理面積仍然是當前收入來源的最主要驅動因素。從數據上來看,百強企業2015年基礎物業服務收入行業占比20.5%,反而較2014年上升了3.8個百分點,也就是說頭部公司當下仍然致力于規模擴張。


        因此,國海證券表示,物業服務行業未來的看點在于:企業擴張的速度、市場占有率的提升和地位的穩固;技術的引入和成本控制效果;高附加值業務的推進及其對收入貢獻提升情況;企業多元化業務拓展及其與社區終端相協同的情況。


        光大證券表示,中國物業服務企業未來的發展可以借鑒JLL仲量聯行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴維斯、Colliers高力國際等國際“五大行”的發展模式。


        就主營業務來看,“五大行”側重提供綜合服務,外包比例大,中國仍停留在基礎業務為重的階段,外包比例小。


        比如,仲量聯行致力于成為房地產顧客“一條龍服務”的提供者,滿足客戶關于房地產的全部需求。按照客戶入住前中后區分,它提供了前介服務(房地產開發管理,土地取得和開發),物業服務(房地產管理,設備管理),后端服務(租戶代表業務,房屋租賃),甚至還有資產管理(投資業務)。


        從已上市的“四大行”(戴德梁行未上市)的主營業務來看,2016年,物業管理部分占據四大行主營的30%左右。而中國百強在2016年物業管理基礎業務占到90%以上。相比之下,拓展業務類型和服務外包是必然的選擇。


        但光大證券同時認為,“四大行”的發展經歷了較為漫長的過程,如,仲量聯行成立于1968年,直到1997年上市這些業務才發展的較為具體和完善,而中國物業發展短短十年,且是近三年才火力全開,在樹立品牌度和信譽度關鍵的時刻,如果沒有注重基礎業務的質量而盲目外包,盲目拓展增值業務,客戶流失將成為最大的問題。


        國海證券表示,在傳統物業管理之外,基于社區生活相關的增值服務將成為行業發展新空間,傳統物業管理公司(如綠城服務進軍便利店、保利物業布局養老服務)以及部分通過商業模式創新進入社區物業服務市場的企業有望取得顯著收益(典型如彩生活等)。


        國海證券認為,當前物業服務行業擴張模式類似與連鎖零售前期擴張模式,且物業服務行業進入門檻較高,不同于一般日常消費品零售低門檻特點。同時,考慮到物業管理服務乃線下服務消費行為,不易受到線上沖擊,且物業服務的消費者具備高轉換成本、忠誠度高的特征,因此穩定狀態下龍頭企業的市場份額有望接近甚至高于3C家電零售連鎖(龍頭企業市場銷售額份額接近10%)。


        僅考慮住宅市場,假設物業服務行業龍頭公司收入市場份額達到10%,根據對行業規模的測算,預計對應年收入規模697億元(傳統物業服務費收入)。隨著增值服務占比的提升、企業業務結構不斷優化,而龍頭公司的業務結構應相對最為合理,參照當前業務結構相對最合理的綠城服務(增值服務占比13%),龍頭公司總收入有望達到800億元,假設予以穩定狀態下12%銷售利潤率,以10倍的PE估算,龍頭公司市值規模將來有望接近1000億元。


        他山之石


        First Service(FSV.O)


        First Service在物業服務行業是北美領先者。公司通過兩大服務平臺為客戶提供服務:住宅平臺,是北美國最大的住宅社區平臺管理;品牌平臺,是北美最大的擁有獨立品牌特許經營系統的基本物業服務供應商之一,通過特許經營和品牌經營,為住宅和商業地產提供服務。


        營業收入高速增長,EBITDA勢頭穩健。最近五年,公司的營業收入高速增長,2016年增速達到17%。同時,EBITDA增速達到26%。成本控制得到進一步完善,規模的擴大也帶來了運營的效率提升。


        規模優勢和品牌效應齊頭并進。公司在全美布局,以穩定的速度擴展規模。截至20179月,公司已經管理了7900多家社區,以及超過160萬的住戶單元。公司致力于為客戶提供定制的、符合當地特色的物業管理服務,將服務質量當作第一要義。目前北美物業管理市場仍很分散,給First Service提供了很大的內生性增長空間。公司在市場中占有領導地位,通過這種品牌優勢,進行大規模復制,在此過程中不斷提高運營效率。


        特許經營和外包服務提供的穩定現金流。公司將自己的服務外包出去,合同的簽訂給了公司穩定可預測的現金流。截至20179月,公司在美國50個州和加拿大10個省份已經擁有1900多個特許經營公司,以及19個業務子公司,有效地保證了公司經營,也為進一步擴大規模提供保障。


        增值服務多元化。20164月,公司收購了Century Fire Protection,增加了火災預防救援系統服務提供的新業務。此業務提供終端對終端的防火服務,如設計,安裝,維護等一系列流程。除此之外,公司還提供房地產開發咨詢服務、前臺服務、保險等一些金融產品的交易服務,交易服務占到營業收入的9%。


        Service Master(SERV.N)


        Service Master是一家住宅與商業基礎服務供應商。其品牌組合包括Terminix(提供白蟻與害蟲控制服務);American Home Shield(提供家庭擔保);Service Master Clean(致力于清潔與災后重建);MerryMaids(提供住宅清潔解決方案);Furniture Medic(提供家具修理服務);以及AmeriSpec(提供房屋檢查服務)。 通過8000多家公司和特許經營的廣泛服務網絡來提供服務。


        營收穩定增長,分部毛利率高。2016年,Service Master營業收入為27.46億美元,同比增長5.86%。2015-2016年凈利潤分別為1.60億美元和1.55億美元,同比增長380.70%和減少3.13%。白蟻和害蟲控制服務是Service Master 的核心業務,占比收入55.54%,其次是提供家庭擔保,占比37.17%。同時這兩個部分毛利率都超過了45%,較中國物管公司的毛利率(百強平均在20%左右)高出不少。


        特許經營,授權經營利于擴大經營范圍,但是要注重品牌認知。目前,Service Master通過特許經營和授權經營,已經拓展到全美的50個州。其中,白蟻和害蟲控制服務于280萬客戶。家庭擔保服務于190萬客戶。這種避免直營的方式,在一定程度上可以全方位拓展經營范圍,同時在某個地域或者某個客戶出現不利的情況時,起到風險分散的效果。但是,在拓展過程中應該注意整體品牌輸出,根據2016年美國對于家庭戶主的調查,客戶熟知其單個的品牌,但是大部分沒有認識到這個品牌是屬于Service Master 的。


        電商平臺的擴展使得用戶更方便,客戶滿意度更高。在家庭擔保服務上,Service Smart開展了線上服務。這種服務根據條款的不同給了用戶更多的選擇,就因為這一個小小的改變,大幅提高了銷售“回頭率”,直接網上購買家庭擔保服務的客戶占整個客戶群體的比例,從2014年的26%提升到2016年的37%。


        ASANTE(6073.T)


        ASANTE INCORPORATED是一家日本公司,成立于19739月,公司目標是為了延長房屋使用壽命,保護住戶。主要從事房屋設施業務。公司在兩個業務部門經營業務。房屋設施部門涉及白蟻控制工程的建設,以保護木材免受白蟻和濕氣,通過房屋加固和房屋維修工程加強其業務。該部門還從事家庭的太陽能發電系統和家庭裝修,以及后期維護,提供綜合住宅維修服務??傂l生部門為辦公樓和餐館提供蟲害控制和清除服務。


        營收增長穩定,步入成熟階段。2016年,公司營業收入達到138.52億日元,同比增長4.36%,凈利潤達到12.66億日元,同比減少14.77%。目前,公司已經有14個分公司和61個銷售辦公點,分布在日本中心各處。除蟲業務是該公司占比最大的業務,達到42%左右。毛利率十分高,平均在70%左右。


        完善全面的控制標準體系。公司有著發展了40余年的控制體系,組織扁平化,客戶咨詢部門,市場營銷部門、監測部門、售后維護部門等7個部門共同維護著整個公司的服務質量。扁平化的結構讓各個部門各司其職,決策迅速,互相制衡。


        完整豐富的培訓教育體系,員工通過互相學習和積累達到最優水平,保障服務質量。雖然公司只是簡單做除蟲、防潮等工作,但是每一個員工都經過了全套完善的培訓,將公司40多年的經驗積累進行內化。公司目前有兩個大型培訓基地,一個是在靜岡,建設于1990年,重修于2015年;另一個是在福島,建設于2002年,歷史悠久。


        以社區為基點的商業模式,因區而異,發展屬于社區自己的服務模式。這種服務模式是區別于ASANTE和其他公司最為本質的特點。雖然每個員工都掌握了嫻熟的除蟲、防潮等技巧,但是公司的服務是以社區為基礎,每個社區有不同的特點,根據社區顧客的需求,采取不同的服務,而不是同質化的快速擴張。


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