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跳出“物管費”紅海 物業企業劍指萬億藍海

信息來源:中國物業管理網    發布日期:2017/11/16

正文:開設養老院、茶室、培訓班、小孩托管班……隨著副業的日趨興盛,原是生存之本的物管費逐漸成為新盈利模式下的附屬品,物管行業開啟了全新轉型升級時代。



2014年,深圳彩生活獨立登陸港交所,中國的物業管理行業便開啟擁抱資本市場、跑馬圈地的時代。如今,萬科、綠城、碧桂園等大型房企紛紛瞄準了物業這塊市場大蛋糕,擁抱資本市場、告別物業費單純模式、增加更大的盈利空間。


有研究數據表明,未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元,2020年社區增值服務市場規模也將達萬億元,物業管理行業將成為萬億級的市場藍海。


對此,業內專家表示,伴隨著城市化的快速發展、房地產市場的持續擴張、住宅物業服務覆蓋面的不斷擴大,物業管理服務屬于朝陽行業未來將大有可為。


物管收入由單一到多元


“說起物管,業主首先想到的就是物管費,其次就是安保、清潔、收發快遞等。重慶朵力物管公司的一名工作人員表示,人們普遍認為這些就是物業的工作,但就拿他所在的物業公司來說,現階段的收入來源不只是物業費,還有經營小區游泳池、短期出租小區廣場等自主靈活性經營的副業收入。


采訪過程中,記者發現重慶市多個小區的物管公司均告別了單一的收入模式,開展了多項經營。比如:開設養老院,辦各種培訓班或小孩托管所,投放電梯、燈箱廣告等。


近幾日,重慶大渡口某小區的物管公司想在小區修建養老院,與業主展開了長時間的討論。 修建養老院的樓層本屬于商業樓層,之前開了一家大型理發店,但已經閑置了幾個月。該小區的一名物管工作人員稱,現在小區的老年人越來越多,有了養老院可以豐富老年人生活,構建和諧社區。這也是物管公司充分考慮市場環境,以合理的方式提高公司收益的模式。該工作人員說。


重慶大學公共管理學院教授陳升認為,新服務項目的拓展,能更好滿足業主需求。對于服務性公司而言,物管本身就擁有極大的社區人員資源,充分利用可以產生出乎意料的收益。此外,物管公司有了多方面的經營收入,還可反哺用于豐富社區文化服務及相關設施建設。物管公司收入模式的多元化是未來物管行業的一大發展趨勢。不少業界人士稱,物管行業經過36年的發展,全國目前約有10.5萬家物管企業,管理面積165億平方米,服務近5億業主,整個行業持續高速發展。如果物管公司還只依靠單一收入來源,把物管費作為生存之本,可能在未來幾年時間里就會倒閉或者被更大的企業兼并。


物管行業瞄準萬億市場


“近幾年來,物業管理行業提速明顯,已經進入了企業涌入、資本熱捧、兼并加速的高速發展階段,儼然成為了風口。中國物業管理協會副秘書長、之平管理執行董事兼總裁余紹元坦言,如今是物業管理行業發展最好的時代。


據了解,在行業轉型升級的背景下,資本紛紛青睞物業管理行業。經統計,目前共有5家企業在香港主板上市;碧桂園物業等兩家企業于2016年報送招股說明書,進入IPO審核階段,或將成為首批A股上市的物業服務企業;而新三板是物業管理行業另一股重要的資本推動力,已有49家物業服務企業掛牌。


據前瞻產業研究院預測,按照2016年百強企業管理項目平均物業服務費計算,未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元,物業管理行業成為萬億級市場。


一家重慶大型物管公司的負責人透露,目前物管行業年主營業務收入超過4090億元,在管物業資產價值超過50萬億元,行業從業人員逾710萬人。隨著資本的涌入,這一數據還將擴大,現在已經有很多物管公司瞄準了萬億藍海,并逐步采取上市、增加服務、觸網等多項措施。該負責人說。


“資本的垂青,也印證了物業管理行業的發展空間和潛力。翰同資本創始合伙人趙強分析稱,在城鎮化的推動下,我國一線城市率先進入存量房時代,物業管理等涉房輕資產領域機會將進一步凸顯。物業管理行業未來的大命題,是怎么發掘人的價值,怎么把社區商業價值更好地挖掘,從而實現未來物業管理的收益擺脫收取面積管理費,打開一個更大的空間。趙強說。


“朝陽行業仍有槽點待除


事實上,無論傳統還是新興的物業管理都在業主方心中槽點頗多,比如:溝通存在壁壘、問題無法及時解決、安防難以滿足,矛盾時有發生……


“我們繳納了物管費,相關訴求就應該得到滿足。采訪中,不少小區業主表示,其小區物業管理水平跟不上他們的期待。還有一些業主稱,小區公共場所和設施應該是業主共享,物業公司獲利也應該與業主共享利潤,并且在小區開設養老院、托管所等會使小區環境受到影響,公共資源被侵占,自己的相關權益也將受到侵犯。


對于這些公共資源的開發利用及收益分配問題,重慶學苑律師事務所的應天明律師認為,明確產權很關鍵。若產權屬于開發商或物業,是否對外開放,由開發商或物業決定,原則上不需經業主同意;若產權屬于全體業主,那么是否對外開放都須按照《物權法》等相關法規,經由業主委員會同意。如沒有業主委員會,物業應貼出公告通知業主,經由大多數業主的同意或默認方可,且經營所帶來的收益,物業也應該進行公示。


“開設公共機構須取得相關資質。在渝北區民政局相關負責人看來,從總體上說,物管公司拓展服務是很好的探索。比如開辦養老院等,有助于推進養老服務多層次、精細化,從發展養老服務業的政策上來說,目前并沒有明確規定不允許在小區開辦養老機構,只要房屋安全過關,選址合理且通過相關評測,便可批準其運營。


該負責人還透露,目前很多物管公司開設類似養老院、托管所等都采取了先上船后補票邊上船邊補票的模式,這也成了物管與業主產生糾紛的一大原因。


有業界專家認為,物管行業確屬于朝陽行業,未來發展的必經之路是提高服務,真正成為業主的管家,因此,業主心中的槽點應當引起足夠重視,并想辦法解決,否則這萬億級的市場,會淘汰更多傳統企業,轉而擁抱新興物管公司。


“沒有服務的基礎,所有的運營模式都是空談。碧桂園物業總經理李長江曾明確表示,物業管理行業全面實現轉型升級時,先有服務,后有模式才是正確之道。



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